Dispositif Jeanbrun : un nouveau levier pour relancer l’investissement locatif privé
Face à une crise du logement qui s’installe durablement et à une production résidentielle en forte baisse, le gouvernement affiche une ambition claire : relancer massivement la construction et atteindre deux millions de logements produits d’ici 2030, soit environ 400 000 logements par an.
Dans cette stratégie, l’investissement locatif privé retrouve une place centrale avec la mise en place annoncée d’un nouveau mécanisme fiscal : le dispositif Jeanbrun.
Porté par le ministre du Logement, ce dispositif vise dès 2026 un objectif ambitieux : permettre la création de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires, grâce à un cadre fiscal et réglementaire repensé pour redonner confiance aux investisseurs.
Un nouveau statut du bailleur privé
Au cœur de cette réforme, le gouvernement souhaite instaurer un véritable statut du bailleur privé.
L’objectif est de sécuriser les propriétaires investisseurs, après plusieurs années marquées par une instabilité fiscale, une complexité réglementaire croissante et la fin progressive de dispositifs incitatifs comme le Pinel.
La philosophie du plan repose sur trois grands axes :
un choc de confiance, pour rassurer les propriétaires bailleurs ;
un choc de simplification, afin de faciliter la construction et la rénovation ;
un choc fiscal, avec des avantages annoncés comme plus attractifs que les mécanismes précédents.
L’enjeu est clair : rendre l’investissement immobilier à nouveau lisible, rentable et sécurisé, dans un contexte où de nombreux épargnants se sont progressivement tournés vers d’autres placements.
Un dispositif plus souple que le Pinel
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne serait pas limité à un zonage géographique strict.
Cette évolution marque une rupture importante avec les anciens dispositifs, souvent critiqués pour leur manque de souplesse et leur difficulté à s’adapter aux réalités locales.
L’ambition du gouvernement est de produire du logement sur l’ensemble du territoire, en tenant compte des besoins réels des bassins de vie, y compris en dehors des zones traditionnellement considérées comme tendues.
Cette approche pourrait permettre de mieux répondre aux besoins des ménages, tout en offrant aux investisseurs davantage de liberté dans le choix de leur projet.
Loyers plafonnés et avantage fiscal renforcé
En contrepartie de l’avantage fiscal, les investisseurs devront respecter des plafonds de loyers.
Trois niveaux seraient prévus :
logement intermédiaire ;
logement social ;
logement très social.
Dans le neuf, l’avantage fiscal prendrait la forme d’un abattement appliqué sur les revenus locatifs, calculé à partir de la valeur du bien.
Pour les logements intermédiaires, un taux d’environ 3,5 % est évoqué, avec des niveaux supérieurs pour le logement social et très social, dans la limite de plafonds fixés par l’État.
Concrètement, lors de la déclaration d’impôts, les loyers perçus seraient d’abord diminués des charges, puis de cet abattement spécifique.
Selon la situation fiscale du bailleur, ce mécanisme pourrait améliorer significativement la rentabilité nette de l’opération, voire réduire l’imposition globale liée aux revenus locatifs.
Un dispositif également ouvert à l’ancien
Le dispositif Jeanbrun ne concernerait pas uniquement l’immobilier neuf.
L’ancien pourrait également en bénéficier, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Cette condition ouvre la voie à de nombreuses opérations de rénovation, notamment sur des biens anciens acquis à prix plus modéré.
Les travaux pourraient en partie être accompagnés par des aides existantes, notamment MaPrimeRénov’, permettant de réduire le reste à charge pour les investisseurs.
Cette articulation entre rénovation énergétique et avantage fiscal poursuit un double objectif : améliorer la qualité du parc immobilier existant et remettre sur le marché des logements adaptés aux besoins actuels.
Vers un retour à 400 000 logements par an ?
Avec le dispositif Jeanbrun, le gouvernement espère relancer rapidement la production de logements locatifs privés et retrouver progressivement les niveaux observés avant la crise.
L’objectif annoncé de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026 s’inscrit dans une ambition plus large : revenir à environ 400 000 logements produits par an.
Le dispositif doit encore être définitivement adopté dans le cadre du projet de loi de finances 2026, mais il marque déjà un tournant important dans la politique du logement.
Après plusieurs années de retrait progressif des dispositifs fiscaux dédiés à l’investissement, l’investisseur privé est de nouveau présenté comme un acteur essentiel de la relance immobilière.
Domyria Immo vous accompagne dans votre projet immobilier
Dans un contexte fiscal et immobilier en pleine évolution, être bien accompagné devient essentiel pour faire les bons choix.
L’équipe Domyria Immo vous aide à analyser votre projet, comparer les opportunités et identifier les dispositifs les plus adaptés à votre situation.
Nous vous accompagnons notamment pour :
identifier les aides auxquelles vous pouvez être éligible : PTZ, TVA réduite, exonérations, dispositifs fiscaux, etc. ;
comparer les biens et programmes neufs selon votre budget, votre profil et vos objectifs ;
vous orienter vers des opportunités au prix direct promoteur, sans frais d’agence ;
vérifier la qualité des prestations proposées et anticiper les frais à prévoir ;
optimiser votre plan de financement grâce à notre réseau de partenaires bancaires et courtiers ;
étudier votre fiscalité afin d’identifier les meilleures pistes d’optimisation.
Avec Domyria Immo, vous gagnez du temps, de la clarté et de la sérénité dans vos décisions immobilières.
Que vous souhaitiez investir, préparer votre avenir ou optimiser votre patrimoine, notre expertise vous permet d’avancer avec une vision plus précise, plus transparente et mieux adaptée à votre projet.