Loi anti-squat : ce que les propriétaires à Montpellier doivent savoir en 2026

Découvrir son logement occupé sans autorisation reste l'un des scénarios les plus redoutés par tout propriétaire. À Montpellier, ville universitaire et dynamique, le marché locatif tendu peut parfois exposer certains biens à des situations d'occupation illicite. Bonne nouvelle : le cadre juridique a considérablement évolué depuis 2023 pour mieux protéger les propriétaires, et les réformes successives ont encore durci les règles du jeu en 2025 et 2026. Voici ce qu'il faut retenir, sans jargon inutile.

La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 : un tournant majeur

Tout commence avec la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, souvent appelée « loi Kasbarian-Bergé » ou simplement « loi anti-squat ». Ce texte, entré en vigueur le 29 juillet 2023, s'articule autour de deux grands axes : réprimer plus sévèrement le squat, et sécuriser les rapports entre propriétaires et locataires.

Avant cette loi, la violation de domicile était punie d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende. Depuis, les sanctions ont été portées à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende pour toute occupation illégale d'un logement. La loi a également créé un nouveau délit spécifique : l'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, passible de 2 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.

Un autre changement important concerne la définition du domicile. Auparavant, une résidence secondaire ou un bien vacant pouvait parfois ne pas être considéré comme un « domicile » au sens pénal, laissant le propriétaire sans recours rapide. Désormais, la loi précise qu'est considéré comme domicile tout local d'habitation contenant des biens appartenant à la personne, qu'elle y habite ou non, qu'il s'agisse de sa résidence principale, secondaire ou d'un logement vacant.

La procédure d'expulsion accélérée : comment ça marche concrètement ?

C'est sans doute l'apport le plus concret pour les propriétaires. La loi Kasbarian a étendu et simplifié la procédure administrative accélérée prévue par l'article 38 de la loi DALO (loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Cette voie permet de court-circuiter la lente procédure judiciaire classique, dans les cas où l'occupation est clairement illicite dès l'origine.

Voici les étapes clés :

• Dépôt de plainte pour violation de domicile auprès de la police ou de la gendarmerie.
• Saisine du préfet : le propriétaire lui adresse une demande accompagnée des preuves d'occupation illégale. Depuis les évolutions procédurales de 2025, le préfet dispose de 48 heures pour notifier une mise en demeure de quitter les lieux aux squatteurs.
• Délai de 24 heures accordé aux occupants pour obtempérer.
• Passé ce délai, les forces de l'ordre peuvent procéder à l'évacuation forcée, sans passer par un tribunal.

La loi a également assoupli la charge de la preuve pour le propriétaire : si celui-ci ne peut pas apporter rapidement la preuve de son droit de propriété en raison de l'occupation, le représentant de l'État peut solliciter l'administration fiscale pour établir ce droit dans un délai de 72 heures.

Attention toutefois : le préfet peut refuser d'engager la procédure si la situation présente une ambiguïté — notamment en cas de doute sur la légitimité des occupants, ou en présence d'enfants mineurs. Dans ce cas, la voie judiciaire reste nécessaire, avec des délais généralement bien plus longs.

La trêve hivernale ne protège plus les squatteurs

C'était l'une des sources de frustration les plus vives pour les propriétaires victimes d'occupation illicite : la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) pouvait bloquer toute expulsion pendant plusieurs mois. Ce n'est plus le cas pour les vrais squatteurs.

Depuis le 1er janvier 2025, la loi prévoit des dérogations explicites à la trêve hivernale pour les situations d'occupation illicite avérée. Autrement dit, un squatteur peut désormais être expulsé y compris en plein hiver. Cette règle ne s'applique cependant pas aux locataires en situation d'impayés, qui continuent de bénéficier de la protection hivernale dans les conditions habituelles.

Squatteur ou locataire en impayé : une distinction déterminante

C'est un point que beaucoup de propriétaires confondent, et l'erreur peut coûter cher. La procédure accélérée s'applique exclusivement aux vrais squatteurs, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont jamais eu aucun droit sur le logement. Quelqu'un qui est entré dans le logement avec votre accord — via un bail, même verbal — est un locataire, et relève d'une procédure judiciaire classique, même s'il ne paie plus son loyer ou refuse de partir.

Sur ce volet locatif, la loi Kasbarian a également apporté des améliorations importantes :

• Tout bail d'habitation signé après le 29 juillet 2023 doit désormais inclure une clause résolutoire automatique en cas d'impayés de loyers, de charges ou du dépôt de garantie.
• Le commandement de payer permet d'engager la résiliation du bail au plus tôt 6 semaines après sa délivrance, contre 2 mois auparavant.
• En cas de maintien dans les lieux malgré une décision d'expulsion définitive, le locataire s'expose à une amende de 7 500 €.

Et à Montpellier, comment s'applique concrètement la loi ?

Dans l'Hérault, comme partout en France, c'est la préfecture qui joue le rôle central dans la mise en œuvre de la procédure administrative d'expulsion. La qualité du dossier présenté au préfet et la réactivité du propriétaire sont des facteurs déterminants pour la rapidité de la procédure.

Dans la pratique, les délais réels d'expulsion varient encore selon la complexité des situations et la charge des services préfectoraux. Même si la loi prévoit des délais courts sur le papier, les professionnels du droit rappellent régulièrement que constituer un dossier solide dès le départ — avec le concours d'un commissaire de justice ou d'un avocat — reste la meilleure façon d'accélérer les choses et d'éviter les mauvaises surprises.

Pour tout propriétaire bailleur à Montpellier, qu'il gère un appartement en centre-ville, une maison dans les quartiers périphériques ou un bien en location saisonnière, se tenir informé de l'évolution de ce cadre juridique est aujourd'hui indispensable. La loi offre désormais des outils réels — encore faut-il savoir les utiliser au bon moment et dans les bonnes formes.

Quelques précautions pratiques pour protéger votre bien

• Ne laissez pas un bien vacant trop longtemps sans sécuriser les accès (serrures, alarme, présence régulière).
• Conservez tous les documents prouvant votre propriété et les titres de propriété accessibles rapidement.
• En cas d'occupation illicite constatée, agissez vite : déposez plainte immédiatement et sollicitez rapidement le préfet.
• Faites-vous accompagner par un commissaire de justice ou un avocat spécialisé pour constituer un dossier solide.
• Ne tentez pas l'expulsion par vous-même : couper l'eau, l'électricité ou changer les serrures sans décision de justice expose le propriétaire à des poursuites.

Vous êtes propriétaire à Montpellier et vous avez des questions sur la sécurisation de votre bien ou sur vos droits en tant que bailleur ? Notre équipe est disponible pour vous orienter et vous aider à gérer votre patrimoine immobilier avec sérénité. N'hésitez pas à nous contacter pour un premier échange sans engagement.

Questions fréquentes

Un squatteur peut-il être expulsé pendant la trêve hivernale à Montpellier ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2025, la trêve hivernale ne protège plus les squatteurs — c'est-à-dire les personnes qui n'ont jamais eu aucun droit sur le logement. Une expulsion peut être engagée quelle que soit la période de l'année, via la procédure administrative auprès du préfet. En revanche, les locataires en situation d'impayés continuent de bénéficier de la protection hivernale dans les conditions habituelles.

Quelle est la différence entre un squatteur et un locataire en impayé pour la procédure d'expulsion ?

La distinction est fondamentale. Un squatteur n'a jamais eu de droit sur le logement : la procédure administrative accélérée (article 38 DALO) peut s'appliquer, avec une intervention possible du préfet et des forces de l'ordre en quelques jours. Un locataire, même en impayé, a signé un contrat : la procédure judiciaire classique s'impose, avec des délais généralement plus longs. En cas de doute sur la situation, l'accompagnement d'un professionnel du droit est fortement conseillé.

Quelles sanctions risquent réellement les squatteurs depuis la loi Kasbarian ?

Depuis la loi du 27 juillet 2023, les sanctions ont été significativement alourdies. L'occupation illégale d'un logement (violation de domicile) est passible de 3 ans de prison et 45 000 € d'amende, contre 1 an et 15 000 € auparavant. Un nouveau délit d'occupation frauduleuse a également été créé, punissable de 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Par ailleurs, diffuser des contenus encourageant le squat peut être puni d'une amende de 3 750 €.